【注意喚起】質の悪い営業トークをしている不動産会社
最近相談が多く、騙されてるなーと思う買い方をされている方が急増している話です。
ワンルームマンション業者あるあるですが、
節税を推してマンションを販売する事例が昔から多く
節税の話をするとどうしても美味しい話に聞こえてしまいがちですが、
節税はほとんどが1年目の不動産取得税と固定資産税に消えてしまいます。
しかも2年目、3年目と進むに連れて納税になるんじゃないかレベルです。
そんな中
数年前から一部の業者ですが
5年後か10年くらいに買い換えることで、節税を一生続けられるかのような提案をされ購入されている方が多いです。
まず、前提で、数年後に買い取るや、買い換えるというのは不可能ではありませんが、
確約はできないし、売れるか売れないかは、その時の不動産市場次第ということです。
確実に売り抜こうと考えるのであれば、
35年のローンの場合で、
最低でも15年から20年は見た方が良いです。
それを、買い取るとか買い換えるとか、今の段階で提案をしている時点でアウトです。
収益還元法で、家賃が下がらなければ大丈夫とか
入居者が付くから大丈夫とか言うのでしょうが、
そもそも10年後に買い取るのであれば、修繕積立金が上がったりで手取り家賃は下がることも想定されます。
まとめるとただの営業トークです。
買い取る約束をしている年になった時に、売れる値段でなければ今は状況が変わりまして、、と買い取ってもらえない可能性は高いです。
人の入れ替わりも激しい業界なので、担当が辞めているということも容易に想定できます。
会社名は伏せますが、
保険営業マンと組んで、営業をしている会社ですね。
他にも経営者が会計士や税理士だからとか理由を
まぁワンルーム業界に勤めいてる方で、紹介営業わメインでされている方なら、耳にされているのではないでしょうか。
こういった業者がいるから、業界のイメージも悪くなります。
ワンルーム業界を辞めて思うのは、やはり会社単位で闇はあるなとつくづく思います。
【重要】SBJ銀行で融資を組む際の注意点
ども、
また融資の話になります。
今回はSBJ銀行でワンルームマンションを購入する際に注意するべきことについてです。
SBJ銀行は比較的融資は通りやすく、
複数軒、所有する際の最後の1軒として使用できたりするので、とてもハードルは低い金融機関になります。
しかし、融資は出やすい反面、デメリットやリスク、注意点もありますので
今回の記事は最後まで読んでいただければ嬉しいです。
まず1つ目が、
紹介する不動産会社によって金利が違う
ここは一つ重要なポイントですね。
どれくらい違うかというと、1％以上変わってきます。
この違いは、いくつかありますが、大きく変わる点としては
不動産会社がSBJ銀行と提携を結べているかどうかです。
提携していなくて高いところで3.175%
提携をしている大手の安いところで1.6％前後と聞いたことがあります（ここは定かではありません）
因みに私が勤めていた会社では1.7%台でした。
このように、提案を受ける会社によってかなり変わってきます。
1％変われば、毎月のCFが1万円程度変わってきます。
流石にここまで変わってくると怖いですよね。
2つ目が
SBJ銀行で融資を受けることで、自分の与信枠を縮めてしまう可能性がある
冒頭で、私は複数軒を所有す場合の最後の1軒での融資で使用することが多いと述べましたが、
例外もあります。
それは、
- 属性的に1軒目からSBJ銀行じゃないと買えない場合
これは若くてまだ年収が低い方ですね。
でも将来的には年収も伸びていき、ソニーやオリックスといった主要な金融機関で融資を組めるようになる方
- 不動産会社の実績がなく、提携金融機関が極端に少ない場合
これは文字通り、紹介できる金融機関が少ない会社の場合、他社でソニー銀行で組める人に
1軒目からSBJ銀行を提案しているというパターンです。
この2つの例外の場合、将来的に不動産を増やしていく時に不利になる可能性があります。
簡単に説明すると、既にSBJ銀行でワンルームマンションを所有している人に融資をしたくない銀行があるということです。
どの銀行かは伏せますが、
SBJ銀行のことをあまり良く思わない金融機関がいるということです。
このことをお客様に伝える営業マンというのはかなり少ないと思います。
なぜかというと、それを伝えることで売れなくなるからです。
なんか闇ですよね。わら
この記事を読んでいただき、少しでも有利に不動産を購入される方が増えることを祈っています。
緊急事態宣言においての不動産融資について
明けましておめでとうございます。
お久しぶりです。
さて、本日1/8にて緊急事態宣言が発令しましたね。
前回の緊急事態宣言の時に比べ、普段通りに出勤されている方は多いのではないでしょうか？
時短勤務や、在宅ワークになっている方もいるとは思いますが、電車は普通に混んでいましたね。
ここで本題に入りますが、
金融機関の動きが鈍くなってくるという可能性があり、それによりエンドユーザーへどのような危険があるのかを記事にしようかと思います。
昨年は金融機関が時短や在宅になるということで、申し込みから決済までにとても時間がかかりました。
この辺は2から3ヶ月程度。
流石に1部の会社を除いては、どこのワンルーム会社も売り上げは下がっていると思います。
更に決済まで時間がかかるということで、かなり厳しい状況になっていたと思います。
逆に売り上げが上がっていたとしても、決済まで時間がかかるとなると営業も経営者側も不安に駆られますし、歩合給が欲しい営業マンも溜まったものではありませんよね。
そうなるとどのような対策をしてくるかというと、、
多少金利が上がったとしても早く決済ができる金融機関で、マンションを販売しようとしてきます。
ソニー銀行で組める方でも、すぐに決済のできる別の高金利の銀行で紹介をしてくることは容易に想像できます。
ワンルームマンション投資おいて、ソニー銀行で組める方が、別の銀行で組むというのは、かなり損をしていることになるので、気をつけていただきたいとお見ます。
その他にも今後、物件の数を増やしていきたい方は融資を組む順番がおかしくなり、
本来なら3件持てるはずが、2件しか持てないとかも有り得ます。
全ての業者がそうでは有りませんが、これは実際に相談を受けた事例でもありますので
ワンルームの提案を受けられている方は気をつけられた方が良いと思います。
